Pourquoi expertiser les fissures avant la fin de garantie décennale ?
Mise à jour du 30/06/2025
Réaliser un audit de fin de garantie décennale est une démarche proactive et vivement conseillée pour tout propriétaire d’un bien immobilier neuf ou récemment rénové. Le cabinet Dubois Expertise réalise régulièrement ce type de mission d’expertise technique.
Cette initiative est d’autant plus importante en présence de fissures sur les murs porteurs ou la façade, signes potentiels de désordres structurels.
Dans ce cadre, une expertise fissures peut être intégrée à l’audit. Elle consiste à faire inspecter le bâtiment par un professionnel qualifié avant l’expiration du délai de 10 ans prévu par la garantie décennale.
Cette précaution permet, si nécessaire, d’engager à temps les démarches juridiques pour que les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou son usage normal soient pris en charge par l’assurance décennale du constructeur.
Expertise des fissures et audit technique général
L’expertise des fissures vise à comprendre l’origine des désordres, en identifier les causes, en évaluer les risques, et à proposer des recommandations techniques adaptées.
Mais l’intérêt d’un audit technique global va au-delà des seules fissures.
Certains problèmes de construction ne sont pas immédiatement visibles ou se manifestent progressivement. Des infiltrations discrètes, des fissures fines, des problèmes d’humidité ou des défauts d’isolation peuvent s’aggraver avec le temps. Un audit permet de les identifier à temps, avant qu’ils ne deviennent graves ou irréparables, et surtout avant l’expiration des garanties légales.
Tous les défauts ne relèvent pas automatiquement de la garantie décennale. L’expert mandaté évalue la nature des désordres constatés :
- relèvent-ils de la garantie décennale (atteinte à la solidité ou à la destination de l’ouvrage) ?
- de la garantie biennale ?
- de la garantie de parfait achèvement ?
- de l’entretien courant, à la charge du propriétaire ?
Cette qualification est importante pour savoir contre qui et sur quel fondement agir.
Si des désordres relevant de la garantie décennale sont mis en évidence, l’audit débouche sur un rapport complet, incluant :
- une description détaillée des dommages,
- des preuves photographiques,
- et une analyse technique argumentée.
Ce rapport constitue la pièce maîtresse de votre dossier de réclamation auprès du constructeur ou de son assureur. Il peut également être remis à votre avocat, dans le cadre d’une négociation amiable ou d’une procédure judiciaire, afin de préserver vos droits avant la forclusion de la garantie.
Réaliser une inspection des fissures et du bâtiment avant la date de forclusion de la garantie décennale.
La garantie décennale protège les propriétaires contre les dommages graves pouvant affecter la solidité ou l’habitabilité de leur bien. Mais cette protection est limitée dans le temps. On parle de forclusion (à ne pas confondre avec la prescription qui est une notion différente)..
Si la réception de votre maison ou des travaux de rénovation a eu lieu le 15 juin 2025, le maître d’ouvrage a jusqu’au 15 juin 2035 pour agir. Passé ce délai, toute action sera irrecevable, même si les désordres (fissures, infiltrations, affaissements…) sont avérés.
La seule véritable façon d’interrompre ce délai de forclusion est d’agir en justice avant son expiration. Cela peut se faire :
- par une assignation au fond.
- ou par une assignation en référé, notamment via une expertise judiciaire.
Dès lors que l’assignation est valablement délivrée, le délai est interrompu : un nouveau délai commence à courir, mais uniquement pour les désordres expressément visés dans l’acte. Il est donc stratégique que tous les dommages soient identifiés et qualifiés en amont.
C’est pourquoi un audit technique, accompagné d’une expertise bâtiment, est fortement recommandé avant la fin du délai décennal. Cela permet de sécuriser vos droits et d’anticiper toute action nécessaire, sans risquer la forclusion.
Dubois Expertise est à votre disposition pour étudier votre demande. Prise de contact ici